Существуют различные варианты управления многоквартирным домом: собственники могут управлять им самостоятельно, или же это могут делать ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация. Ключевое решение о том, какой способ управления выбрать, принимает общее собрание собственников.
Управление многоквартирным домом - это комплексная задача, направленная на обеспечение комфортных и безопасных условий жизни для всех жителей. В ее задачи входит поддержание общего имущества в надлежащем состоянии, регулирование вопросов пользования этим имуществом, а также обеспечение жителей коммунальными услугами или готовность инженерных коммуникаций к их предоставлению.
Юриспруденция в повседневной жизни: подпишитесь на мой Telegram канал.
Многоквартирный дом - это здание, которое состоит из двух и более квартир. К нему также относятся общие помещения, принадлежащие собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Дом может включать в себя нежилые помещения и машино-места, которые являются частью его конструкции.
Существует три основных способа управления многоквартирным домом:
Давайте подробнее рассмотрим каждый из этих способов.
Существует три основных способа управления многоквартирным домом:
- Непосредственное управление собственниками: собственники квартир сами принимают решения по управлению домом и несут ответственность за его содержание.
- Управление ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом: собственники создают специальную организацию, которая управляет домом от их имени.
- Управление управляющей организацией: собственники нанимают профессиональную компанию, которая занимается всеми вопросами управления домом.
Давайте подробнее рассмотрим каждый из этих способов.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Непосредственное управление многоквартирным домом - это вариант, когда собственники самостоятельно управляют домом. По закону, этот способ возможен, если в доме не более 30 квартир.
При таком управлении:
Плюсы непосредственного управления:
Минусы:
При таком управлении:
- Каждый собственник заключает договоры на коммунальные услуги (вода, свет, газ, отопление, вывоз мусора) от своего имени.
- Договоры на содержание и ремонт общего имущества заключаются на основании решения общего собрания собственников.
- Для взаимодействия с третьими лицами от имени всех собственников может действовать один из них или другое лицо, назначенное на общем собрании.
Плюсы непосредственного управления:
- Отсутствие расходов на управляющую организацию.
Минусы:
- Сложность в организации и управлении, особенно если много собственников.
- Возможны трудности с получением качественных коммунальных услуг.
- Необходимость частых собраний по каждому жилищному вопросу.
Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это объединение собственников квартир в многоквартирном доме, созданное для управления общим имуществом. ТСЖ регистрируется как некоммерческая организация и сейчас обычно создается в форме юридического лица - товарищество собственников недвижимости (ТСН).
Главная цель ТСЖ:
ТСЖ может самостоятельно выполнять работы по содержанию и ремонту дома или нанимать специализированные организации. Если заключен договор с управляющей организацией, ТСЖ контролирует ее работу.
Преимущества ТСЖ:
Недостатки:
Главная цель ТСЖ:
- Управление общим имуществом дома.
- Создание, содержание, ремонт и улучшение этого имущества.
- Предоставление коммунальных услуг.
- Реализация других задач, связанных с управлением многоквартирным домом.
ТСЖ может самостоятельно выполнять работы по содержанию и ремонту дома или нанимать специализированные организации. Если заключен договор с управляющей организацией, ТСЖ контролирует ее работу.
Преимущества ТСЖ:
- Прямое управление собственниками своим имуществом.
- Эффективная защита интересов собственников при взаимодействии с поставщиками услуг.
Недостатки:
- Высокие расходы на содержание штата работников.
Управление управляющей организацией
Управляющая организация - это профессиональная компания, которая управляет многоквартирным домом на основании лицензии. Важно знать, что один дом может обслуживать только одна управляющая организация.
Выбор управляющей организации происходит на общем собрании собственников. С выбранной компанией заключается договор, где оговариваются условия управления домом, размер платы за услуги и работы.
В договоре управляющая организация обязуется:
Договор заключается на срок от 1 до 5 лет. Собственники могут расторгнуть его по причинам, указанным в гражданском законодательстве.
Если собственники не выбрали способ управления или не определили управляющую организацию, временным управлением занимается специальный орган (местное самоуправление или региональная власть). Он назначает временную управляющую организацию на срок не более года. Собственники получают уведомление о назначении временной организации, условиях договора и порядке его прекращения.
Собственники могут отказаться от договора управления не ранее чем через год после его заключения, если не будут довольны работой управляющей организации. Также они вправе отказаться от договора раньше, если компания нарушает условия договора или если они решили сменить способ управления домом. В таком случае они могут выбрать другую управляющую компанию или изменить способ управления.
Недостаток управления через управляющую организацию: собственники не могут напрямую контролировать качество услуг и работы.
Выбор управляющей организации происходит на общем собрании собственников. С выбранной компанией заключается договор, где оговариваются условия управления домом, размер платы за услуги и работы.
В договоре управляющая организация обязуется:
- Содержать и ремонтировать общее имущество дома.
- Предоставлять коммунальные услуги жителям.
- Выполнять другие задачи, направленные на эффективное управление домом.
Договор заключается на срок от 1 до 5 лет. Собственники могут расторгнуть его по причинам, указанным в гражданском законодательстве.
Если собственники не выбрали способ управления или не определили управляющую организацию, временным управлением занимается специальный орган (местное самоуправление или региональная власть). Он назначает временную управляющую организацию на срок не более года. Собственники получают уведомление о назначении временной организации, условиях договора и порядке его прекращения.
Собственники могут отказаться от договора управления не ранее чем через год после его заключения, если не будут довольны работой управляющей организации. Также они вправе отказаться от договора раньше, если компания нарушает условия договора или если они решили сменить способ управления домом. В таком случае они могут выбрать другую управляющую компанию или изменить способ управления.
Недостаток управления через управляющую организацию: собственники не могут напрямую контролировать качество услуг и работы.
Отличие способов управления многоквартирным домом: управление ТСЖ и управление управляющей организацией
В отличие от управляющей организации, ТСЖ обеспечивает более непосредственное участие собственников в управлении домом. ТСЖ может, например, сдавать в аренду часть общего имущества или приобретать земельный участок для строительства и использования. Срок действия ТСЖ неограничен, если в его уставе не указано иное.
Управляющая организация, в отличие от ТСЖ, работает на основании лицензии и отвечает перед собственниками за качество услуг. Ее деятельность регулируется законодательством о защите прав потребителей, а исполнение договора и соблюдение стандартов содержания дома подвергаются лицензионному контролю. Срок действия договора с управляющей организацией ограничен.
Таким образом, жилищное законодательство дает собственникам возможность выбрать самый удобный для них способ управления многоквартирным домом, учитывая все нюансы взаимоотношений между собственниками и третьими лицами.
Управляющая организация, в отличие от ТСЖ, работает на основании лицензии и отвечает перед собственниками за качество услуг. Ее деятельность регулируется законодательством о защите прав потребителей, а исполнение договора и соблюдение стандартов содержания дома подвергаются лицензионному контролю. Срок действия договора с управляющей организацией ограничен.
Таким образом, жилищное законодательство дает собственникам возможность выбрать самый удобный для них способ управления многоквартирным домом, учитывая все нюансы взаимоотношений между собственниками и третьими лицами.
