Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала?

Для оформления сделки купли-продажи жилья с применением материнского капитала, рекомендуется следовать следующему порядку действий.

Для совершения сделки купли-продажи жилья с использованием материнского капитала, требуется заключить письменный договор, подписанный всеми участниками. В случае несоблюдения письменной формы, договор будет признан недействительным.

Для такого договора не требуется обязательного нотариального удостоверения, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, таких как сделки по отчуждению недвижимости у несовершеннолетних или граждан, ограниченно дееспособных, а также сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость.

Если участие в сделке принимают два или более лиц, которые не могут присутствовать вместе, договор может быть нотариально удостоверен двумя или более нотариусами. При этом хотя бы один из нотариусов должен работать в регионе, где находится объект недвижимости.

При оформлении договора купли-продажи жилья со средствами материнского капитала важно учитывать законодательные требования и особенности предоставления материнского капитала:

1. При покупке недвижимости с использованием материнского капитала, владение этой недвижимостью должно распространяться на лицо, получившее сертификат, его супруга(ов) и детей (включая первого, второго, третьего и последующих детей) с указанием их долей по соглашению. Правила, ограничивающие минимальную площадь недвижимости, приходящуюся на долю каждого совладельца, в данном случае не применяются. Поэтому рекомендуется сразу при приобретении недвижимости оформить ее как общее имущество для всех упомянутых лиц и определить их доли в договоре купли-продажи. Если невозможно оформить недвижимость как общее имущество всех участников при заключении договора купли-продажи, то такое оформление должно быть завершено в течение шести месяцев после передачи продавцу средств материнского (семейного) капитала, или после погашения целевого жилищного займа, если недвижимость была приобретена с его помощью. На данный момент не требуется нотариальное подтверждение о выделении долей при заключении договора купли-продажи. Законодательство не содержит специальных положений относительно определения долей в праве собственности на недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала. Однако исходя из судебной практики, распределение долей должно осуществляться с учетом равенства долей между родителями и детьми в расходовании средств материнского капитала на приобретение недвижимости. При этом, договоренное соглашение о размере долей детей может быть изменено. Если предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего ребенка, потребуется согласие органа опеки и попечительства.
2. При покупке жилья с использованием материнского капитала, полная сумма договора оплачивается не сразу, а по истечении определенного времени. В связи с этим жилье остается под залогом у продавца для обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по оплате (залог или ипотека согласно закону). Стороны могут заключить письменное соглашение, урегулировать свои отношения в отношении залога, а также включить в договор купли-продажи условие о том, что залог не возникает, хотя для защиты интересов продавца рекомендуется предусмотреть возможность возникновения залога. Примечание. Если для заключения договора используются заемные средства, залог также регистрируется в пользу банка.
3. СФР осуществляет перевод денежных средств только безналичным способом. С учетом этого в договоре купли-продажи следует указать, что оплата материнского капитала будет производиться безналичным путем и указать банковские реквизиты продавца для осуществления перевода.

Если заключенный договор имеет нотариальное удостоверение, то заявление и соответствующие документы для государственной регистрации прав должен представить в Росреестр нотариус, при условии согласия сторон сделки. Исключение составляет случай, когда в Единый государственный реестр недвижимости содержится пометка о невозможности регистрации перехода прав, прекращения, ограничения права и обременения объекта без прямого участия собственника (или его законного представителя), а договор подписан от имени владельца объекта представителем по доверенности.

Если у вас возникают возражения против представления документов нотариусом и если в ЕГРН имеется указанная пометка, или в других случаях, вы можете самостоятельно представить документы на регистрацию.

Регистрация перехода права собственности и ипотеки обязательно выполняется на основании заявления и необходимых документов, представленных в орган регистрации прав. Если договор удостоверен нотариально, любая сторона сделки может обратиться с заявлением о государственной регистрации.

За процесс государственной регистрации прав необходимо оплатить государственную пошлину.

В заявлении необходимо уточнить следующее:

• Тип расходов, на которые будут направлены средства материнского капитала, и сумма этих средств. Если супруг владельца сертификата также участвует в сделке по приобретению жилья, это также должно быть указано в заявлении;
• Информация из договора купли-продажи жилого помещения, который прошел государственную регистрацию по установленным правилам;
• Информация о зарегистрированном праве на жилое помещение владельца сертификата и/или его супруга.

При личном обращении в СФР с заявлением, следует предъявить следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность и место проживания владельца сертификата;
2. Документ, удостоверяющий личность и место проживания представителя, и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - в случае подачи заявления через представителя;
3. Документ, удостоверяющий личность и место проживания супруга владельца сертификата, - если он участвует в сделке или обязательствах по приобретению.

Желая распорядиться средствами материнского капитала, вы можете представить (направить) заявление и необходимые документы (сведения из документов) в любой местный орган СФР на ваш выбор:

• Лично (включая выездной прием) или через представителя, в том числе с предварительной записью, которую можно сделать лично, по телефону, или через Интернет, включая Единый портал госуслуг и веб-сайт фонда;
• По почте или через МФЦ;
• В банк или учреждение жилищного кредитования (если средства материнского капитала направляются на первоначальный взнос, погашение основного долга и процентов по ипотечным или жилищным кредитам);
• В виде электронного документа через Единый портал госуслуг или "Личный кабинет застрахованного лица" на сайте фонда.

При использовании Единого портала госуслуг для подачи заявления, необходимо поставить простую электронную подпись. В этом случае предъявление документов, подтверждающих личность, не требуется.

Граждане, уехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие регистрации в Российской Федерации, могут подать заявление непосредственно в СФР вместе с уведомлением о фактическом месте проживания на территории России.

Решение о удовлетворении или отклонении заявления принимается СФР (территориальным органом), не позднее чем через 10 рабочих дней с момента приема заявления и документов (исключая случаи отсрочки). В течение одного рабочего дня со дня принятия решения заявителю направляется уведомление.

В случае удовлетворения заявления, СФР перечисляет средства (или их часть) в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.

Полностью выполнив оплату продавцу жилого помещения, ипотека прекращается.

Для удаления регистрационной записи об ипотеке в Росреестре, как правило, требуется совместное заявление от залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилья) или заявление только от залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке удаляется в течение трех рабочих дней. Затем, не позднее следующего рабочего дня, Росреестр направит уведомление залогодателю и залогодержателю. За это действие госпошлина не взимается.