Юриспруденция в повседневной жизни: подпишитесь на мой Telegram канал.
Жильцы многоквартирного дома (МКД) обладают правом самостоятельно выбирать способ управления своим домом. Одним из популярных вариантов является управление управляющей организацией. Ключевые задачи этой организации - обеспечение комфортных и безопасных условий жизни, поддержание общего имущества МКД в надлежащем состоянии, регулирование вопросов использования общего имущества и предоставление коммунальных услуг. В некоторых случаях управление также включает обеспечение готовности коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг.
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.
Для того чтобы выбрать управляющую компанию МКД, в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Если у Вас останутся вопросы, присылайте их сюда - первичная консультация бесплатная.
1. Определите перечень возможных управляющих компаний
Управляющая компания - это коммерческая структура, обладающая лицензией на управление многоквартирными домами. Важно помнить, что один многоквартирный дом может находиться под управлением только одной управляющей организации.
Чтобы оценить деятельность конкретной управляющей компании, можно обратиться к государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Там вы найдете информацию о предлагаемых услугах по управлению общим имуществом МКД, работах по содержанию общего имущества, их стоимости, договорах управления, отчетах об их выполнении, а также о случаях привлечения управляющей организации к административной ответственности.
Кроме того, список управляющих компаний можно найти на официальных сайтах органов местного самоуправления.
Чтобы оценить деятельность конкретной управляющей компании, можно обратиться к государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Там вы найдете информацию о предлагаемых услугах по управлению общим имуществом МКД, работах по содержанию общего имущества, их стоимости, договорах управления, отчетах об их выполнении, а также о случаях привлечения управляющей организации к административной ответственности.
Кроме того, список управляющих компаний можно найти на официальных сайтах органов местного самоуправления.
2. Созовите общее собрание собственников
Способ управления многоквартирным домом (МКД) и выбор конкретной управляющей компании – это решения, которые принимаются на общем собрании собственников помещений в МКД.
Это решение может быть принято на годовом общем собрании или на внеочередном собрании, которое может быть созвано по инициативе любого собственника.
Вопрос о выборе управляющей компании необходимо включить в повестку дня собрания.
Решение о выборе способа управления МКД можно изменить в любое время на основании решения общего собрания.
Важно учитывать, что внеочередное общее собрание по вопросам, которые уже рассматривались и по которым были приняты решения на предыдущем общем собрании, может быть созвано только по истечении срока размещения протокола и решений предыдущего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе.
Это решение может быть принято на годовом общем собрании или на внеочередном собрании, которое может быть созвано по инициативе любого собственника.
Вопрос о выборе управляющей компании необходимо включить в повестку дня собрания.
Решение о выборе способа управления МКД можно изменить в любое время на основании решения общего собрания.
Важно учитывать, что внеочередное общее собрание по вопросам, которые уже рассматривались и по которым были приняты решения на предыдущем общем собрании, может быть созвано только по истечении срока размещения протокола и решений предыдущего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе.
3. Примите решение на общем собрании собственников
Общее собрание собственников может проходить в форматах очного, заочного или очно-заочного голосования. Участвовать в голосовании можно лично или через представителя.
Решения по выбору способа управления МКД и управляющей организации принимаются большинством голосов – более 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Количество голосов каждого собственника напрямую зависит от его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При проведении общего собрания в любом формате (очном, очно-заочном или заочном) решение собственника должно содержать следующую информацию:
Важно помнить, что собственник не может принимать участие в общем собрании только частью своих голосов.
Результаты общего собрания оформляются протоколом. Лицо, по инициативе которого было созвано собрание, передает подлинники решений и протокола управляющей организации, а также размещает их в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии автоматизированного размещения в ГИС ЖКХ) в течение десяти дней после проведения собрания, независимо от выбранного формата.
Решения по выбору способа управления МКД и управляющей организации принимаются большинством голосов – более 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Количество голосов каждого собственника напрямую зависит от его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При проведении общего собрания в любом формате (очном, очно-заочном или заочном) решение собственника должно содержать следующую информацию:
- Сведения о голосующем лице.
- Сведения о документе, подтверждающем право собственности голосующего лица на помещение в МКД.
- Решения по каждому пункту повестки дня, выраженные словами "за", "против" или "воздержался".
Важно помнить, что собственник не может принимать участие в общем собрании только частью своих голосов.
Результаты общего собрания оформляются протоколом. Лицо, по инициативе которого было созвано собрание, передает подлинники решений и протокола управляющей организации, а также размещает их в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии автоматизированного размещения в ГИС ЖКХ) в течение десяти дней после проведения собрания, независимо от выбранного формата.
4. Заключите договор с управляющей компанией
После того, как общее собрание собственников принимает решение о выборе управляющей компании, с каждым собственником заключается договор управления на условиях, оговоренных на собрании. Собственники, обладающие более 50% голосов, выступают от лица всех собственников в этом договоре.
Каждый собственник помещения в МКД самостоятельно исполняет свои обязанности по договору управления, включая оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, и не несет ответственности за обязательства других собственников.
В соответствии с договором управляющая компания за определенную плату обязуется в течение согласованного срока выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и жильцам, обеспечивать готовность инженерных систем, а также заниматься иной деятельностью, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие пункты:
Договор управления многоквартирным домом заключается минимум на один год и максимум на пять лет. Собственники имеют право изменить или расторгнуть договор управления по причинам, указанным в гражданском законодательстве.
Каждый собственник помещения в МКД самостоятельно исполняет свои обязанности по договору управления, включая оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, и не несет ответственности за обязательства других собственников.
В соответствии с договором управляющая компания за определенную плату обязуется в течение согласованного срока выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и жильцам, обеспечивать готовность инженерных систем, а также заниматься иной деятельностью, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие пункты:
- Состав общего имущества многоквартирного дома, которое будет находиться под управлением, а также адрес дома.
- Перечень работ и/или услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг.
- Порядок определения стоимости договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения этой платы.
- Порядок контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору управления.
- Обязанность управляющей организации заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования (при наличии такого оборудования) со специализированной организацией.
Договор управления многоквартирным домом заключается минимум на один год и максимум на пять лет. Собственники имеют право изменить или расторгнуть договор управления по причинам, указанным в гражданском законодательстве.
Собственники помещений в МКД имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления в общем случае не ранее, чем через год после его заключения, на основании решения общего собрания.
В случае невыполнения управляющей организацией условий договора, собственники помещений в МКД могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и выбрать другую управляющую организацию без учета ограничения по сроку, также на основании решения общего собрания.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за предоставление всех услуг и/или выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме. Качество этих услуг и работ должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в МКД.
Управляющая организация также несет ответственность за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, а также за обеспечение готовности инженерных систем.
В случае невыполнения управляющей организацией условий договора, собственники помещений в МКД могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и выбрать другую управляющую организацию без учета ограничения по сроку, также на основании решения общего собрания.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за предоставление всех услуг и/или выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме. Качество этих услуг и работ должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в МКД.
Управляющая организация также несет ответственность за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, а также за обеспечение готовности инженерных систем.
