Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?

Юриспруденция в повседневной жизни: подпишитесь на мой Telegram канал.

Управляющая организация несет ответственность за комплексное управление многоквартирным домом. В ее обязанности входит надлежащее содержание и ремонт общего имущества, обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг, а также прозрачная информационная деятельность о своей работе перед жильцами.

Если у Вас останутся вопросы, присылайте их сюда - первичная консультация бесплатная.

Основания возникновения обязанностей управляющей организации

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) могут выбрать управление домом через управляющую организацию. В некоторых случаях, например, при временном управлении МКД, управление осуществляет временная управляющая организация.

Обязанности управляющей организации определяются договором управления МКД или решением уполномоченного органа в случае ее назначения решением.

Функции управляющей организации включают в себя:

Выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД.
Обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД.
Предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, либо обеспечение готовности инженерных систем к их предоставлению.
Проведение иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.

Перечень работ и услуг, которые должна выполнять управляющая организация, подробно описан в договоре управления или решении уполномоченного органа.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, связанных с заключением данного договора.

Обязанности по управлению МКД

Управление многоквартирным домом (МКД) предполагает соблюдение определенных стандартов, направленных на обеспечение комфортного проживания и прозрачного функционирования дома.

Ключевые стандарты управления МКД:

Управление документацией: прием, хранение, передача, актуализация и восстановление технической документации на МКД, а также иной документации, связанной с управлением домом, технических средств и оборудования.
Ведение реестра собственников: формирование и обновление реестра собственников помещений в МКД, предоставление его заинтересованным лицам в определенных случаях. Сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений, а также о лицах, использующих общее имущество на основании договоров.
Подготовка предложений: разработка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества (например, о проведении капитального ремонта, о мерах по энергосбережению) для рассмотрения на общем собрании собственников.
Организация общего собрания: организация рассмотрения вопросов управления домом на общем собрании собственников, обеспечение проведения собрания по обращению собственников, направление уведомлений о собрании и оформление необходимых документов.
Организация работ и услуг: определение способов выполнения работ, заключение договоров на содержание и ремонт общего имущества, контроль за подрядчиками.
Финансовая прозрачность: организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, включая начисление платежей, оформление платежных документов, направление их собственникам и пользователям помещений, а также информирование о изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Важно отметить: в Москве действуют особые правила включения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, в плату за содержание жилого помещения, а также особенности расчета и оплаты таких ресурсов.

Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД

В соответствии с действующим законодательством, управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД), вне зависимости от обязательств других лиц в отношении этого имущества.

К основным обязанностям управляющей организации относятся:

Проверка технического состояния: регулярная проверка видимых частей конструкций здания.
Состояние кровли: проверка кровли на наличие протечек и незамедлительное устранение выявленных нарушений.
Очистка кровли: очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку воды.
Содержание общего имущества: работы по надлежащему содержанию лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, оконных и дверных заполнений.
Техническое обслуживание: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учета.
Замена приборов: замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.).
Ремонт оборудования: восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
Дымовые и вентиляционные каналы: периодическая (не реже 3 раз в год) проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов, очистка и ремонт при отсутствии тяги.
Внутридомовое газовое оборудование: организация работ по устранению нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях.
Уборка помещений: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и холлов, лифтовых кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов.
Содержание придомовой территории: уборка, очистка и благоустройство придомовой территории.
Управление отходами: организация и содержание мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок (за исключением уборки мест погрузки отходов).
Доступность для инвалидов: проверка состояния и восстановление конструкций и оборудования, предназначенного для обеспечения доступности для инвалидов помещений МКД.

Круглосуточная аварийно-диспетчерская служба:

Для оперативного решения проблем, связанных с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества МКД, устранением неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и выполнением других обязательств по договору управления МКД, управляющая организация должна создать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу. Эта служба обеспечивает:

Повседневный контроль за работой внутридомовых инженерных систем.
Контроль качества коммунальных ресурсов.
Круглосуточную регистрацию и контроль выполнения заявок собственников и пользователей помещений МКД.
Принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в случае аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.

Техническое обслуживание газового оборудования:

Управляющая организация обязана заключить договор с соответствующей специализированной организацией о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД, если оно установлено. Данная обязанность должна быть указана в договоре управления МКД.

Обязанности по предоставлению коммунальных услуг

В части предоставления коммунальных услуг управляющая организация обязана:

Качество и объем услуг: предоставлять коммунальные услуги в необходимом объеме и надлежащего качества, соответствующих установленным требованиям и условиям договора.
Договоры с ресурсоснабжающими организациями: заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями о приобретении коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления услуг (за исключением случаев, когда договор заключает ресурсоснабжающая организация с потребителем).
Снятие показаний ОДПУ: ежемесячно снимать показания коллективного (общедомового) прибора учета, либо получать их от гарантирующего поставщика, если прибор учета подключен к интеллектуальной системе учета электроэнергии. В случае отсутствия подключения к интеллектуальной системе, показания снимаются в установленный период. Управляющая организация предоставляет потребителю возможность ознакомиться с показаниями ОДПУ.
Установка ОДПУ: обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета в течение трех месяцев после принятия решения собственниками о включении расходов на приобретение и установку ОДПУ в плату за содержание жилого помещения (если другой срок не установлен решением). Это касается случаев, когда услуги предоставляет управляющая организация, а не ресурсоснабжающая.
Информирование о подключении к интеллектуальной системе: уведомлять потребителя о присоединении коллективного (общедомового) или индивидуального прибора учета электроэнергии к интеллектуальной системе учета и начале представления показаний указанных приборов учета посредством такой системы.

В случае, когда коммунальные услуги предоставляет ресурсоснабжающая организация (включая регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами), управляющая организация обязана:

Предоставление информации: передавать ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги. Эта информация включает показания индивидуальных приборов учета (если они передаются собственниками и нанимателями в управляющую организацию) и ОДПУ.
Контроль качества и непрерывности: осуществлять контроль качества предоставляемых коммунальных услуг и обеспечивать их непрерывную подачу.
Обращения собственников: принимать от собственников и нанимателей обращения о нарушениях требований к предоставляемым коммунальным услугам или нарушениях при расчете платы за коммунальные услуги. Управляющая организация взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями при рассмотрении таких обращений.
Доступ к общему имуществу: обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу МКД для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг в предусмотренных случаях. Управляющая организация также может самостоятельно производить указанные действия по соглашению с ресурсоснабжающей организацией.

Обязанности по предоставлению информации

Управляющая организация обязана обеспечивать собственникам помещений в МКД открытый доступ к информации о своей деятельности.

Способы предоставления информации:

Размещение в государственной информационной системе ЖКХ: информация о деятельности управляющей организации публикуется в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Предоставление по запросу: по запросам граждан управляющая организация обязана предоставить информацию о выполненных работах и оказанных (предоставленных) услугах, о ценах (тарифах) и размерах платы за такие работы и услуги, об участии представителей органов местного самоуправления в собраниях собственников, а также иную предусмотренную информацию в течение 1-10 рабочих дней.

Ежегодный отчет:

Управляющая организация ежегодно, в течение I квартала текущего года, предоставляет собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год. Отчет размещается в государственной информационной системе ЖКХ, если иное не установлено договором.