Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. Его основная задача – управление домом посредством обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений путём голосования. Принять участие в общем собрании собственников в течение года с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут лица, получившие помещения в этом доме от застройщика, подтверждённое передаточным актом или иным документом, свидетельствующим о передаче права собственности.
Юриспруденция в повседневной жизни: подпишитесь на мой Telegram канал.
Форма проведения общего собрания собственников
Согласно Жилищному кодексу РФ, общее собрание собственников может проводиться тремя способами:
- Очная форма: Собственники помещений собираются вместе для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений путем голосования.
- Заочная форма (голосование): Проводится путем опроса или с использованием информационных систем. Для использования ГИС ЖКХ или региональных систем (например, "Электронный дом" в Москве) при непосредственном управлении МКД собственниками требуется их предварительное решение. Использование других информационных систем требует такого решения вне зависимости от способа управления. Заочное голосование (опросным путем) применяется, если очное собрание не набрало кворума.
- Очно-заочная форма: Сочетает очное обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений с возможностью предоставления собственниками своих письменных решений инициатору собрания в установленном порядке, с учётом срока голосования. Этот способ также используется при отсутствии кворума на очном собрании.
Правомочность общего собрания собственников
Для правомочности (наличия кворума) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо участие собственников или их представителей, владеющих более чем 50% голосов от общего числа. Однако существуют исключения:
- Перевод жилого помещения в нежилое: Кворум достигается при участии собственников или их представителей, владеющих более чем 50% голосов от общего числа. Дополнительно, необходимо участие собственников помещений в одном подъезде с переводимым помещением, владеющих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников этого подъезда (если в доме более одного подъезда). В доме с одним подъездом требуется более 2/3 голосов от общего числа голосов.
- Включение/исключение многоквартирного дома из проекта комплексного развития территории: Кворум достигается при участии собственников жилых помещений или их представителей, владеющих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилых помещений. Наниматели жилых помещений по договорам социального найма или найма жилого фонда социального использования считаются представителями собственников.
- При подсчете кворума учитываются также лица, получившие помещения от застройщика по передаточному акту или аналогичному документу. Они могут участвовать в собрании в течение года с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Порядок проведения общего собрания собственников
Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Инициируйте проведение общего собрания собственников
Ежегодное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома проводится во втором квартале года, следующего за отчетным, если иное не установлено решением общего собрания.
Кроме ежегодного собрания, собственники могут проводить внеочередные собрания. Инициаторами проведения внеочередного собрания могут выступать:
Важно отметить, что внеочередное собрание по вопросам, уже рассмотренным и решенным на предыдущем собрании, может быть созвано только после истечения установленного срока размещения протокола и решений предыдущего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии автоматизированного размещения документов в ГИС ЖКХ).
Кроме ежегодного собрания, собственники могут проводить внеочередные собрания. Инициаторами проведения внеочередного собрания могут выступать:
- Любой собственник;
- Управляющая организация;
- Уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, подготовивший проект решения о комплексном развитии территории, или юридическое лицо, назначенное РФ или субъектом РФ для реализации этого решения – по вопросам включения дома в границы указанной территории.
Важно отметить, что внеочередное собрание по вопросам, уже рассмотренным и решенным на предыдущем собрании, может быть созвано только после истечения установленного срока размещения протокола и решений предыдущего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии автоматизированного размещения документов в ГИС ЖКХ).
Шаг 2. Подготовьте проведение общего собрания собственников
На данном этапе подготовки к общему собранию собственников необходимо, прежде всего, сформировать повестку дня, выбрать форму голосования, назначить председателя, секретаря и членов счетной комиссии. Также требуется подготовить информационное сообщение о собрании, реестр собственников, бланки решений по вопросам голосования и бланки протокола.
В случае первого заочного собрания с использованием ГИС ЖКХ, функции администратора собрания выполняет его инициатор. Для последующих заочных собраний с использованием ГИС ЖКХ, в повестку дня следует включить вопросы о назначении администратора собрания, порядке приема им сообщений о проведении собрания и решений собственников, а также о сроках голосования. Администратором может быть физическое или юридическое лицо, либо несколько лиц.
Аналогичным образом, при проведении заочного собрания с использованием других информационных систем, необходимо предварительно принять решения о назначении администратора собрания, порядке приема им сообщений о собрании и решений собственников, и сроках голосования.
В случае первого заочного собрания с использованием ГИС ЖКХ, функции администратора собрания выполняет его инициатор. Для последующих заочных собраний с использованием ГИС ЖКХ, в повестку дня следует включить вопросы о назначении администратора собрания, порядке приема им сообщений о проведении собрания и решений собственников, а также о сроках голосования. Администратором может быть физическое или юридическое лицо, либо несколько лиц.
Аналогичным образом, при проведении заочного собрания с использованием других информационных систем, необходимо предварительно принять решения о назначении администратора собрания, порядке приема им сообщений о собрании и решений собственников, и сроках голосования.
Шаг 3. Оповестите собственников о проведении общего собрания
Уведомление каждого собственника помещения в многоквартирном доме о проведении общего собрания должно быть осуществлено не позднее чем за 10 дней до назначенной даты. Способ уведомления выбирается в зависимости от ранее принятого решения общего собрания: размещение сообщения в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при автоматизированном размещении в ГИС ЖКХ), размещение в общедоступных местах, вручение уведомления под подпись или отправка заказного письма.
При использовании информационной системы для проведения собрания, сообщение о собрании размещается администратором в системе и направляется каждому собственнику через эту систему. Для первого общего собрания, проводимого с использованием ГИС ЖКХ, необходимо дополнительно проинформировать собственников о порядке подачи письменного отказа от проведения собрания, а также о правилах доступа к системе для незарегистрированных лиц.
Уведомление должно содержать информацию об инициаторе, форме, дате, времени и месте проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с материалами собрания и месте их расположения. Для заочного голосования (опросного или очно-заочного) указывается срок голосования – начало и окончание.
Важно отметить, что первое заочное собрание с использованием ГИС ЖКХ не состоится, если администратор получит письменные отказы от собственников, владеющих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
При использовании информационной системы для проведения собрания, сообщение о собрании размещается администратором в системе и направляется каждому собственнику через эту систему. Для первого общего собрания, проводимого с использованием ГИС ЖКХ, необходимо дополнительно проинформировать собственников о порядке подачи письменного отказа от проведения собрания, а также о правилах доступа к системе для незарегистрированных лиц.
Уведомление должно содержать информацию об инициаторе, форме, дате, времени и месте проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с материалами собрания и месте их расположения. Для заочного голосования (опросного или очно-заочного) указывается срок голосования – начало и окончание.
Важно отметить, что первое заочное собрание с использованием ГИС ЖКХ не состоится, если администратор получит письменные отказы от собственников, владеющих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Шаг 4. Проведите общее собрание собственников
Число голосов каждого собственника прямо пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома и полностью учитывается при подсчете результатов голосования. Дробное голосование (частью голосов) законодательно не допускается.
При очной форме собрания всех присутствующих собственников необходимо зарегистрировать. После установления кворума, с предварительным выбором председателя и секретаря, начинается рассмотрение вопросов повестки дня. Собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, и изменять её.
Подсчет голосов, как правило, осуществляет счетная комиссия из числа собственников. Вопрос об её избрании может быть включен в повестку дня. При письменном голосовании учитываются только голоса с однозначным выбором («за», «против» или «воздержался»). При иных вариантах ответа голос не учитывается.
В заочной форме собственники передают инициатору собрания письменные решения по вопросам голосования или голосуют электронно через информационную систему, включая.
Очно-заочная форма предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и передачи инициатору собрания письменных решений собственников с учетом установленного срока голосования.
Независимо от формы голосования (очная, очно-заочная или заочная), решение собственника по каждому вопросу повестки дня должно содержать:
При очной форме собрания всех присутствующих собственников необходимо зарегистрировать. После установления кворума, с предварительным выбором председателя и секретаря, начинается рассмотрение вопросов повестки дня. Собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, и изменять её.
Подсчет голосов, как правило, осуществляет счетная комиссия из числа собственников. Вопрос об её избрании может быть включен в повестку дня. При письменном голосовании учитываются только голоса с однозначным выбором («за», «против» или «воздержался»). При иных вариантах ответа голос не учитывается.
В заочной форме собственники передают инициатору собрания письменные решения по вопросам голосования или голосуют электронно через информационную систему, включая.
Очно-заочная форма предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и передачи инициатору собрания письменных решений собственников с учетом установленного срока голосования.
Независимо от формы голосования (очная, очно-заочная или заочная), решение собственника по каждому вопросу повестки дня должно содержать:
- Данные, позволяющие идентифицировать собственника, включая полное Ф.И.О. (при наличии).
- Сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в данном многоквартирном доме.
- Явное выражение решения по каждому пункту повестки дня: «за», «против» или «воздержался».
Шаг 5. Оформите результаты голосования
Решение общего собрания собственников оформляется протоколом, составляемым в письменной форме в сроки, установленные собранием, но не позднее 10 календарных дней с даты его проведения.
Протокол должен содержать: наименование, дату и номер; дату и место проведения собрания; заголовок к содержательной части; содержательную часть, включающую повестку дня, информацию о правомочности собрания (наличие/отсутствие кворума) и количество голосов по каждому вопросу; сведения о месте хранения протокола и решений; при наличии упоминания о приложениях – перечень прилагаемых документов. Как правило, протокол подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.
Инициатор собрания обязан представить подлинники протокола и решений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК или другой специализированный кооператив; при непосредственном управлении – в орган жилищного надзора; а также в некоторых случаях – копии в ресурсоснабжающую организацию и регионального оператора по обращению с ТКО – не позднее 10 календарных дней после собрания. Кроме того, инициатор обязан разместить протокол и решения в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии автоматизированного размещения в ГИС ЖКХ), независимо от формы проведения собрания.
В случае поступления в течение трёх месяцев подряд двух и более протоколов одного многоквартирного дома с решениями по аналогичным вопросам, орган государственного жилищного надзора обязан провести внеплановую проверку соблюдения законодательства при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания собственников.
Протокол должен содержать: наименование, дату и номер; дату и место проведения собрания; заголовок к содержательной части; содержательную часть, включающую повестку дня, информацию о правомочности собрания (наличие/отсутствие кворума) и количество голосов по каждому вопросу; сведения о месте хранения протокола и решений; при наличии упоминания о приложениях – перечень прилагаемых документов. Как правило, протокол подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.
Инициатор собрания обязан представить подлинники протокола и решений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК или другой специализированный кооператив; при непосредственном управлении – в орган жилищного надзора; а также в некоторых случаях – копии в ресурсоснабжающую организацию и регионального оператора по обращению с ТКО – не позднее 10 календарных дней после собрания. Кроме того, инициатор обязан разместить протокол и решения в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии автоматизированного размещения в ГИС ЖКХ), независимо от формы проведения собрания.
В случае поступления в течение трёх месяцев подряд двух и более протоколов одного многоквартирного дома с решениями по аналогичным вопросам, орган государственного жилищного надзора обязан провести внеплановую проверку соблюдения законодательства при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания собственников.
Шаг 6. Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам
Итоги голосования и принятые решения общего собрания должны быть доведены до сведения собственников инициатором собрания не позднее чем через 10 дней после принятия решений. Сообщение размещается в специальном месте в доме, определённом общим собранием и доступном всем собственникам. Размещение подтверждается фотографированием с составлением акта.
В отсутствие утвержденного порядка уведомления, выписка из протокола направляется каждому собственнику заказным письмом или вручается лично под подпись с составлением реестра уведомлений.
При заочном голосовании с использованием информационной системы, протокол с решениями формируется автоматически и размещается в системе в течение 24 часов после окончания голосования.
Принятые в установленном порядке решения общего собрания обязательны для всех собственников, включая не участвовавших в голосовании, но подлежат обжалованию.
В отсутствие утвержденного порядка уведомления, выписка из протокола направляется каждому собственнику заказным письмом или вручается лично под подпись с составлением реестра уведомлений.
При заочном голосовании с использованием информационной системы, протокол с решениями формируется автоматически и размещается в системе в течение 24 часов после окончания голосования.
Принятые в установленном порядке решения общего собрания обязательны для всех собственников, включая не участвовавших в голосовании, но подлежат обжалованию.
